房地产行业：全面降准释放积极信号 政策加码加速市场筑底

　　全面降准释放地产板块积极信号。4 月15 日，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2022 年4 月25 日下调金融机构存款准备金率0.25 个百分点。回顾2008 年以来23 次央行下调存款准备金率，在降准后的1 个月内房地产板块均迎来上涨，央行降准后释放流动性，需求端好转，龙头房企通常会最先受益。此次央行降准25bp，相较之前50bp 以上的降准幅度较低，根据信达证券宏观组的测算2022 年全年银行体系在央行的准备金账户上的长期资金缺口是1.5 万亿左右，央行上缴1 万亿利润形成财政支出后补充流动性1 万亿，剩余缺口为5000 亿，全面降准50bp 释放流动性超过1 万亿，所以央行这次降准25bp，释放资金5300 亿元，精准匹配了剩余的流动性缺口，经此一举，全年的流动性缺口已经得到解决。当前经济的问题仍然是疫情反复和地产融资需求偏弱，降准降息带来的经济边际效果可能减弱。疫情反复不确定性较高，仍需地产发力提振经济，因此地产宽松政策仍将持续，需求端刺激是重要发力点。

　　各地因城施策力度仍在加码。全国已有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况下调房贷利率，平均幅度在20bp 到60bp.从历次按揭利率下调来看，行业下行幅度大、持续时间长的周期中，房贷利率下降幅度和周期也相应更长，考虑到目前市场销售仍处低位，参考3 月份全国首套房平均按揭利率5.34%，和LPR 之间还有74 个bp 的空间，预计按揭利率扔有较大下行空间。多地取消限售限购等政策，因城施策范围和力度仍在加码。

　　因城施策宽松政策从三四线城市逐渐扩大到重点二线城市，宽松力度从降低首付比提升到放松限购限售。3 月30 大中城商品房成交面积969 万平，同比下降47%，环比上升36%，受到需求端宽松政策刺激，商品房成交面积环比有所改善，但同比跌幅仍继续扩大。行业仍处在从政策底转向市场底的过程中，预计后续将会有更多的城市出台更大力度的政策，资金端上缓解房企资金链压力、修复房企融资能力，需求端改善型需求的放松、取消五限，促进行业回到良性循环的道路上。

　　地产行情持续演绎。随着当前因城施策力度越来越大，城市放松的能级逐渐提高，房地产市场企稳回暖已成必然趋势。叠加3 月份市场疫情的影响，进一步加剧今年经济下行的压力，综合经济形势和房地产市场情况来看1、房地产投资和住房消费仍是经济的重要支柱，今年后续的房地产行业的政策环境将非常友好，并且在短期内延续下去；2、当前房地产市场泡沫化程度较低，过去部分过于严厉的调控政策已完成其历史使命，后续将不断退出市场；3、房地产企业债务压力带来的系统性风险急需解决，化解行业风险已经刻不容缓，行业今年开始利润空间将逐步修复。当前时点，我们建议重点关注保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，以及滨江集团、旭辉控股、金科股份、新城控股等。物业板块方面，建议重点关注独立性强、金科服务、旭辉永升服务、碧桂园服务和华润万象生活。

　　此外考虑到再融资放开的可能性，建议重点关注南山控股和华发股份。

　　风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。

（文章来源：信达证券）