“花果园”连廊掉落，中国这些“超级大盘”的隐患真不少

超级大盘打破了原有城市整体平衡，大量人口一旦集中到一个点，交通、电力、供水等基础设施需求将爆发式增长，基础设施甚至可能因大量人口聚集而瘫痪。

昨天，小编无意间看到了这样一条新闻，吓出一身冷汗——9月3日凌晨5点50分左右，贵州省贵阳市花果园半山小镇W2区7栋3单元一处钢结构连廊发生垮塌，致6车受损1人轻伤。

熟悉中国楼市的吃瓜群众，应该或多或少听说过“花果园”——这是一个建筑面积达到1830万平方米的“中国第一神盘”，2018年常住人口达40万！

40万人是什么概念?小编查了一下，文莱全国人口才42万。而贵阳常住人口480万，意味着每12个贵阳人就有一个住在花果园。

花果园的住宅楼，大多都是40层以上的塔楼。住在这里的感受嘛，面子上是“森林城市”，里子就是“贵阳折叠”。

这一次连廊坍塌的原因还没公布。但为什么要建连廊？这还要从花果园的规划说起。

01

低调的宏立城，高调的花果园

花果园背后的开发商是宏立城。这是一家仅在贵州有名气的地产企业。

宏立城创立于1998年，之前一直在贵州遵义承建建筑工程，2005年开始转往贵阳发展。2007年，山水黔城的成功，打响了宏立城在地产界闯荡的第一枪，也为宏立城积累了继续开发花果园的初始资本。

2010年，宏立城启动了总投资300亿元、总建筑面积560万平方米的花果园彭家湾改造项目。彼时的花果园彭家湾片区是贵阳市已经存在了半个世纪之久的“城市伤疤”。随着彭家湾片区的改造，五里冲片区这个当时“城郊接合部”的改造工作也被宏立城在2011年“顺带”拿下。五里冲片区总占地面积3000多亩，内部有约5万人口，同样也是贵阳城市“伤疤”之一。据公开资料，五里冲片区于2012年启动改造，投入资金达600亿元。

至此，彭家湾和五里冲合并为整个花果园项目，为宏立城带来了超过千亿的货值。

事实上，花果园项目的成功，离不开政府的支持。当时，面对贵阳花果园棚户区改造工程，当地政府通过一系列的政策支持，极大降低了宏立城前期的拿地成本，并加速了宏立城的资金回笼。此外，由于花果园项目体量巨大，还采取“以价换量”——每平方米5000多元的开盘价只有当时贵阳主城中心平均房价的40%左右，这也为宏立城带来了滚滚现金流。

2018年，宏立城获贵州省民营企业100强称号，以利润11.76亿元、纳税6.99亿元位居第一，成为贵州“最赚钱”的民企。

宏立城虽然凭借花果园赚得盆满钵满，“超级大盘”的各种问题也接踵而至。

首先是交通问题。

按规划，花果园应该配备人行连廊和有轨电车，由此实现人车分流。但直到2018年，人行连廊还没起来。于是，居民在硕大的小区里横穿马路。因为不是市政道路，所以无法配备红绿灯，车在花果园里开起来自然龟速。

据悉，花果园在2018年底累计完成48座人行连廊的建设。9月3日坍塌的连廊，应该就是其中一座，不排除赶工导致工程质量存在问题。

而交通问题更严重的还是在花果园周边。根据宏立城官方发布的信息显示，2018年，花果园日均人口流量达到100万人次。想象一下这几十万人同时上下班的情形，周边交通大拥堵也就不足为奇了。

相比贵阳其他地方，花果园的拥堵来得格外早。早上七点，拥堵就已经开始，从花果园去往中心城区的几个主要出口，车辆排起了长龙；晚上六点后，下班回家的人同样要堵着进入花果园的几条主干道。而且，这里“黑车”多得吓死人。

其次是配套不足。

刚住进去的居民抱怨，小区连垃圾转运站也没有，天热之后的味道一言难尽。这就让花果园并不那么“宜居”，当地人的评价是“深处CBD的公租房”，“适合投资而不是自住”。

花果园还有一个隐忧——宏立城不像以前那么“有钱”了。2019年初，财联社等多家媒体发布宏立城深陷印尼项目美加达新城烂尾的报道。事实上，海外项目进展不顺影响深远——从2017年起，宏立城通过停发年终奖、延长试用期等方式，开始变相裁员。2018年，宏立城的离职潮如期而至。这不可避免地影响到花果园的维护，此次崩塌的连廊，也许只是冰山一角。

02

超级大盘，城市“肿瘤”？

花果园的问题，在国内其他城市的“超级大盘”中也都有所体现。

以常住人口最多的小区——北京天通苑为例，规划建筑面积600多万平方米，由16个分区645栋楼构成，居住人口超过60万！

如今，加上附近的回龙观，被合称为“回天地区”这个超级住宅区已经有了90万常住人口——有“亚洲最大社区”之称！

最严重的就是交通问题，由于这里最早是“睡城”定位——每天有大量居民在回天地区和北京市区间往返通勤，远远超出现有交通系统的承载量，地面车辆堵塞、地铁拥挤不堪，犹如层层荆棘，把“回天地区”围困住了。

据悉，回天地区早晚高峰比北京全市平均早1小时，全天拥堵时间长达8小时，交通压力巨大。哪怕公共出行，也很堵——以地铁站为例，居民的吐槽是“到地铁站5分钟，进地铁站半小时”……

而且，回天地区教育、医疗、公园等生活配套曾严重不足，环境脏乱差……

规划专家指出，规模巨大的超大楼盘存在多重隐患：

一方面，加重基础设施负荷成为城市“包袱”。交通拥堵就是通病。

超级大盘打破了原有城市整体平衡，大量人口一旦集中到一个点，交通、电力、供水等基础设施需求将爆发式增长，基础设施甚至可能因大量人口聚集而瘫痪，使得大盘所在区域极易成为拖累城市的“包袱”，变为城市“肿瘤”。

另一方面，增加城市管理风险。

现在物业公司与业主委员会签订协议，如果盘太大，业主委员会就很难选出来，会给社会稳定带来很大隐患。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《新民周刊》表示，超级大盘在目前中国的城市化进程中有一定的合理性，可以节约土地成本，对于开发商的后续收益也不错；但超级大盘管理难度更大，开发商必须确保配套设施跟上，分区分片精细化管理，对可能出现的风险及早防范和化解。

好消息是，北京市政府2018年决定花三年时间，从枢纽交通节点、骨干交通线路到地区交通网络，系统性地解决回天地区交通和配套设施问题。希望包括花果园在内的其他超级大盘，也能得到当地政府的重视，满足老百姓对美好生活的向往。