租金按年升2% 新鸿基用内地增长填补香港业绩下滑“窟窿”

观点地产网在香港、内地都有业务的港资企业的年度业绩中，基本可以反映出两地不同抗疫水平，以及货币资金超发下不同物业的发展状况。

新鸿基就是其中的典型代表。

9月9日，新鸿基地产发展有限公司发布2020/21年度全年业绩。截至2021年6月30日止年度，集团在撇除投资物业公平值变动的影响后，可拨归公司股东基础溢利为港币298.73亿元，去年为港币293.68亿元。每股基础溢利为港币10.31元，去年为港币10.31元。

账目所示可拨归公司股东溢利及每股盈利分别为港币266.86亿元及港币9.21，去年为港币235.21亿元及港币8.12元。账目所示溢利包括扣除了递延税项及非控股权益后的投资物业公平值减少的金额港币31.05亿元，去年公平值减少的金额为港币55.1亿元。

此外，连同所占合营企业及联营公司的租金收入计算，新鸿基年内的总租金收入按年上升2%至港币247.91亿元，净租金收入按年上升3%至港币191.49亿元。

值得注意的是，新鸿基的租金收入之所以依然能保持增长，主要是内地租金收入增加抵销来自香港出租物业组合的影响，这是明显的疫情防控成效不同所导致的结果。

投资内地填补香港窟窿

香港的商场受疫情影响远远大于内地，数据足以说明一切。

据观点地产新媒体了解，新鸿基在香港录得的经常性租金收入按年减少百分之五至港币180.27亿元。而在内地的总租金收入按年上升百分之二十五至人民币51.99亿元。

虽然新鸿基在内地的物业销售在绝对额上较香港还相差甚远，但因为内地疫情控制成效良好，所以商场释放出更多的增长潜力。相比于内地开发商因为有较多新开商场，经营业绩实现百分之六十、七十的业绩增长，没有新增商场的新鸿基，业绩也得益于内地商业的增长潜力。

反观香港的投资物业情况，新鸿基直指，疫情反覆，旅游业持续淡静，集团的零售物业组合继续受到影响，续租租金下调。这也导致新鸿基旗下以游客为主要服务对象的商场表现欠佳。

不过，因为始终有刚需购物需求，所以让新鸿基在香港的区域性商场表现较佳。新鸿基表示，零售租户的销售额在2020年底已走出低谷，在社交距离措施有所放宽后，近月持续录得增长。

只是，新鸿基始终不否认，香港零售业全面复苏取决于大众接种疫苗的进度，以及能否撤销跨境旅游限制。

疫情已经常态化，是否通关，旅游业何时能恢复始终是一个未知数。并且在应对疫情以及疫情后商业恢复的情况，让新鸿基看到了内地消费的潜力。其表示，中长期会继续在内地主要城市选择性物色高潜力的项目，发展更多具标志性的综合项目。

值得一提的是，在今年4月广州的土地集中出让中，新鸿基便斥资70.82亿元获番禺区TOD地块，加上需付出34.61亿元相关配套设施的建设成本，总投资金额达105亿元。

对于该项目，新鸿基表示将其中比较重的比例用作长线投资：“在大湾区内新增的广州南站大型综合项目，总楼面面积约930万平方呎，其中逾百分之四十的楼面将用作长线投资。”

类似的项目还有2019年新鸿基和平安联合体以成交总价132.6亿元竞得的杭州江河汇流综合体地块，新鸿基表示该项目地上总楼面合共约900万平方呎，其中约百分之五十的楼面会用作长线投资。

“随着这些大型项目相继落成，集团的经常性收入将进一步提升。”新鸿基如是称。从年报表述可见，在香港，新鸿基如今依然在想如何应对疫情所带来的影响，而在内地，其所思考的核心已是如何发展更多项目。

香港楼市复苏

但不得不承认，因为香港是一个开放的国际金融市场，受到国际资本的影响比较大，所以，当各国因为疫情都采取QE政策刺激经济的当下，香港楼市显得异常繁华。

最新数据显示，香港房价已经连续第七个月上涨，已经接近历史最高水平。据香港差饷物业估价署数据，今年7月全港私人住宅楼价指数报396.3，按月升0.46%，是连续第七个月录得上升；按年升2.83%，距离2019年5月创下的历史高位396.9，只相差0.15%。

利嘉阁地产总裁廖伟强表示，综合土地注册处及利嘉阁地产研究部数据显示，纵使受疫情影响，香港在未全面通关情况下，2021年首8个月全港整体私宅买卖登记宗数录得48675宗，已经比2020年同期整体私宅登记宗数的35299宗大增近38%，并创自2013年以来9年同期最旺，反映楼市炽热，大量本地买家争相入市，刚性需求殷切。

楼市的热情，让新鸿基在港项目非常畅销，其指出，于2021年8月推售WetlandSeasonsBay第一期，所推出的单位接近售罄。

而在过去的一年，新鸿基在香港录得合约销售额约港币232亿元，主要来自西九龙汇玺III、元朗GrandYOHO第二期、屯门御海湾II、WetlandSeasonsPark第三期以及沙田珑珀山。

与之对比的是，年内新鸿基在内地录得的合约销售额约人民币49亿元。销售主要来自新鸿基全资拥有的滨江凯旋门第二期B及东莞泷汇，以及广州峻林、上海天荟和佛山泷景等多个合作发展项目。

“自2021年初开始，香港住宅市场的成交变得相对活跃，大部分推售的新盘均反应不俗。”新鸿基评价认为香港市场确实活跃。

因为市场活跃，新鸿基在土地市场上亦变得活跃。其在年内增添五幅地皮，按所占权益计算，总楼面面积合共约260万平方呎。

与此同时，新鸿基在内地的投资频繁度并没有香港活跃，其年度仅新增上述广州南站地皮。

按照截至2021年6月30日的数据，新鸿基在香港和内地的土地储备相差不远。其中，在香港按所占楼面面积计算，土地储备约有5790万平方呎，当中包括约2390万平方呎发展中物业，余下约3400万平方呎为分布各区的已落成物业

在内地的土地储备则合共7530万平方呎，其中约5900万平方呎是发展中物业，当中约百分之四十七将兴建为可供出售的优质住宅。余下1630万平方呎是已落成物业。